Senigallia Atto

Indirizzi operativi per la negoziazione e ri-negoziazione dei patti convenzionali a disciplina dei piani attuativi o equipollenti di iniziativa privata.

Delibera di giunta della Giunta Comunale N° S-LP/2016/2549 del 22 novembre 2016

Presentazione
Approvazione
22.11.2016

Firmatari

  • Maurizio Memè
    Vice sindaco, Assessore alle pianificazioni urbanistiche, gestione e manutenzione del litorale, Suap
    Monitorato da 19 cittadini

Testo

        
COMUNE DI SENIGALLIA
PROVINCIA DI ANCONA
DELIBERAZIONE DELLA GIUNTA MUNICIPALE N° 284
Seduta del 22/11/2016
OGGETTO:	Indirizzi operativi per la negoziazione e ri-negoziazione dei patti convenzionali a disciplina dei piani attuativi o equipollenti di iniziativa privata.

L’anno duemilasedici addì ventidue del mese di novembre alle ore 8,00 nel Palazzo Municipale di Senigallia, previa convocazione, si è oggi riunita la Giunta Municipale.
	Sono presenti i Signori:

  PresentiAssenti Mangialardi MaurizioSindaco*- Bomprezzi ChantalAssessore-* Bucari SimonettaAssessore*- Campanile GennaroAssessore*- Girolametti CarloAssessore*- Memè MaurizioAssessore*- Monachesi EnzoAssessore*- Ramazzotti IlariaAssessore*- 
Essendosi in numero legale per la validità dell’adunanza, assume la presidenza il Sig. Mangialardi Maurizio nella qualità di Sindaco, che dichiara aperta la seduta, alla quale assiste il Vice Segretario del Comune Dott. Mirti Paolo  ed invita la Giunta a deliberare.
L A   G I U N T A
Visto l’art. 33 dello Statuto, di cui alla Deliberazione Consiliare n° 19 del 19 febbraio 2003;
Udita la relazione di Memè Maurizio;

Premesse
In attuazione del Piano Regolatore Generale di Senigallia, sono attualmente in corso di realizzazione numerosi piani attuativi ad iniziativa privata (Piani di lottizzazione, Piani di recupero, Piani di riqualificazione), essi disciplinano e conformano gli interventi edilizi e le opere pubbliche di urbanizzazione primaria e secondaria, secondo le modalità e termini previsti dalle apposite convenzioni urbanistiche sottoscritte tra i proprietari delle aree dagli stessi sottese ed il Comune di Senigallia sulla base della normativa vigente in materia (L. 1150/42, L.R. 34/1992, L.R. 22/2011);
come prescritto dalla normativa nazionale e regionale, a garanzia della corretta esecuzione delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria, nonché delle eventuali opere extra-comparto e/o compensative, il soggetto attuatore degli interventi -attraverso le citate convenzioni urbanistiche- garantisce tali impegni con idonei titoli di garanzia (Polizze cauzionali e fideiussorie rilasciate da istituti a ciò autorizzati), che l’amministrazione garantita si riserva di escutere in caso di inadempienza nell’esecuzione, entro i termini e/o in contrasto con le specifiche tecniche  prestabilite dalla medesima convenzione;
Nel merito della disciplina relativa, l’art.28 della legge urbanistica n.1150/1942 e successive modificazioni stabilisce tra l’altro: 
c.5. L’autorizzazione comunale è subordinata alla stipula di una convenzione, da trascriversi a cura del proprietario, che preveda:
1) la cessione gratuita entro termini prestabiliti delle aree necessarie per le opere di urbanizzazione primaria, precisate all’, nonché la cessione gratuita delle aree necessarie per le opere di urbanizzazione secondaria nei limiti di cui al successivo n 2;
2) l’assunzione, a carico del proprietario, degli oneri relativi alle opere di urbanizzazione primaria e di una quota parte delle opere di urbanizzazione secondaria relative alla lottizzazione o di quelle opere che siano necessarie per allacciare la zona ai pubblici servizi; la quota è determinata in proporzione all’entità e alle caratteristiche degli insediamenti delle lottizzazioni;
3) i termini non superiori ai dieci anni entro i quali deve essere ultimata l’esecuzione delle opere di cui al precedente paragrafo;
(i termini sono prorogati di 3 anni per le convenzioni stipulate prima del 31 dicembre 2012, ai sensi dell').
4) congrue garanzie finanziarie per l’adempimento degli obblighi derivanti dalla convenzione.
c. 6. La convenzione deve essere approvata con deliberazione consiliare nei modi e forme di legge.
c. 6-bis. L'attuazione degli interventi previsti nelle convenzioni di cui al presente articolo ovvero degli accordi similari comunque denominati dalla legislazione regionale, può avvenire per stralci funzionali e per fasi e tempi distinti. In tal caso per ogni stralcio funzionale nella convenzione saranno quantificati gli oneri di urbanizzazione o le opere di urbanizzazione da realizzare e le relative garanzie purché l'attuazione parziale sia coerente con l'intera area oggetto d'intervento.(comma introdotto dall').

Considerando
l’attuale congiuntura economica vede tutt’ora il settore delle costruzioni lontano dai livelli di produzione anteriori al 2008 e contestualmente le accresciute riserve da parte degli istituti bancari a concedere credito alle famiglie, determinando, in sintesi, una condizione diffusa per cui il mercato edilizio -che nel Comune di Senigallia è rappresentato dall’edilizia residenziale- non costituisce, almeno in questa fase, un elemento trainante dell’economia urbana se non di stagnazione;
tali problematiche hanno una ricaduta diretta e indotta sui programmi costruttivi convenzionati in relazione alle obbligazioni assunte e ai termini previsti, sia per quanto riguarda l’incidenza delle spese per le urbanizzazioni sul valore complessivo dei programmi costruttivi, sia per quanto concerne i tempi di esecuzione delle medesime opere di urbanizzazione e degli interventi edificatori;
il fenomeno si manifesta con la sospensione dei programmi di realizzazione delle opere di urbanizzazione (concomitanti con i programmi costruttivi) addebitati -unilateralmente- alla non sostenibilità economica e finanziaria e con reiterate richieste di proroga dei termini in ordine alla consegna delle medesime opere di urbanizzazione pattuite;
a fronte delle criticità sopra esposte, risultano ben presenti le esigenze dei nuovi residenti ovvero i soggetti già insediati o in procinto all’interno dei comparti convenzionati per effetto di acquisizioni in corso di perfezionamento in relazione alla realizzazione/completamento in ordine alla aspettativa di adeguate oltreché prescritte opere di urbanizzazione, delle quali il titolo abilitativo rappresenta un prodromico elemento di garanzia; 
così come emergono le criticità relative ai programmi già convenzionati, risulta evidente anche la fragilità delle modalità correnti prevalenti nella definizione e negoziazione delle nuove partite convenzionali, basate sostanzialmente sulla ricognizione dei bisogni non confrontata, almeno dal punto di vista della trasparenza procedimentale, con l’equilibrio economico-finanziario degli interventi lasciato ad intese che seppur negoziali non risultano adeguatamente documentate rispetto ai principi di trasparenza, non discriminazione, proporzionalità, ecc…
in questa prospettiva la Giunta comunale ha già assunto un proprio provvedimento con l’atto G.M. n. 12 del 19 gennaio 2016  ad oggetto: INTERVENTI DI TRASFORMAZIONE URBANA. PROCEDURE PER LA VALUTAZIONE DELLA SOSTENIBILITÀ E AVVIO DELLE FASI DI SPERIMENTAZIONE E CONDIVISIONE. Tale procedura introduce, a fianco delle valutazioni di fabbisogno che definiscono i programmi di urbanizzazione connessi con gli interventi di livello urbanistico e con le esigenze di carattere funzionale, un modello di valutazione di incidenza finalizzato a verificare la compatibilità economica e finanziaria delle spese connesse con le operazioni di trasformazione urbanistica/edilizia Tale strumento rappresenta un importante e innovativo contributo per definire non solo in termini trasparenti, oggettivi e misurabili tutti gli elementi economico finanziari coinvolti nel processo di trasformazione urbanistico edilizio del territorio ma anche per valutare gli oneri connessi alla cd. costruzione della città pubblica o in altri termini valutare la congruità dell’importo delle opere di urbanizzazione poste a carico del soggetto attuatore.; la procedura introduce un sistema di valutazione che si inscrive tra le metodologie afferenti al negozio giuridico del partenariato pubblico privato, infatti occorre precisare che l’assunzione, da parte del soggetto attuatore della trasformazione, dell’onere per l’esecuzione delle opere di urbanizzazione primaria ovvero l’assunzione della qualifica di stazione appaltante da parte del soggetto attuatore per opere di urbanizzazione secondaria e opere in genere  per importi sopra la c.d. soglia comunitaria, è riconducibile all’istituto del projet financing .

Preso atto
L’Art. 12 (L) - Presupposti per il rilascio del permesso di costruire, del T.U. per l’edilizia prevede espressamente che .. Il permesso di costruire è comunque subordinato alla esistenza delle opere di urbanizzazione primaria o alla previsione da parte del comune dell'attuazione delle stesse nel successivo triennio, ovvero all'impegno degli interessati di procedere all'attuazione delle medesime contemporaneamente alla realizzazione dell'intervento oggetto del permesso.

l’art. 17 della L. 1150/1942 e succ. modificazioni Validità dei piani particolareggiati stabilisce che Decorso il termine stabilito per la esecuzione del piano particolareggiato questo diventa inefficace per la parte in cui non abbia avuto attuazione, rimanendo soltanto fermo a tempo indeterminato l'obbligo di osservare nella costruzione di nuovi edifici e nella modificazione di quelli esistenti gli allineamenti e le prescrizioni di zona stabiliti dal piano stesso. ;
l’art. 30, comma 3bis, della legge 9 agosto 2013, n.98 - conversione, con modificazioni, del decreto legge 21 giugno 2013, n.69 (D.L. del Fare) prevede che il termine di validità nonché il termine di inizio e fine lavori nell’ambito delle convenzioni di lottizzazione di cui all’art.28 della legge 17 agosto 1942, n.1150, ovvero degli accordi similari comunque nominati dalla legislazione regionale, stipulati sino al 31/12/2012, sono prorogati di tre anni.; 
a scomputo totale o parziale del contributo dovuto a titolo di partecipazione all’urbanizzazione territoriale, il soggetto attuatore di un piano esecutivo altrimenti denominato può obbligarsi (cosa che nella pratica attuazione equivale alla generalità dei casi) a realizzare direttamente le opere di urbanizzazione richieste dal Comune, nel rispetto della normativa in materia di contratti pubblici, ovvero, anche, costituire diritti perpetui di uso pubblico su aree, secondo le modalità e le garanzie stabilite dal Comune. Le opere realizzate o i diritti perpetui di uso pubblico sulle aree interessate sono acquisiti al patrimonio indisponibile del Comune e devono rientrare nell’aggiornamento dell’inventario. Il momento di passaggio della proprietà e della titolarità di dette opere pubbliche deve individuarsi nell’atto di collaudo e di consegna dei lavori al Comune. All’interno di questo sistema può osservarsi che, tanto alla luce di un criterio ermeneutico di tipo letterale, quanto di tipo logico - sistematico, le opere di urbanizzazione primaria e secondaria si configurano come istituti tra loro diversi e non sovrapponibili quanto a natura, funzioni e finalità. 
Rientrano, come noto, nella prima categoria: le strade locali/di quartiere, spazi di sosta e parcheggi, nuclei elementari di verde, fognature, rete idrica, illuminazione pubblica, rete di distribuzione dell’energia elettrica e del gas, cavi per il passaggio di reti di telecomunicazioni.
Appartengono alla seconda: asili nido e scuole di ogni ordine e grado, chiese, impianti sportivi di quartiere, aree verdi, impianti di smaltimento dei rifiuti, sedi locali di forze dell’ordine, vigili del fuoco, protezione civile.
Deve pertanto ritenersi che, sia di fonte statale che regionale, emerge come le opere di urbanizzazione primaria e secondaria siano considerate separatamente  dal legislatore in ragione della loro diversa funzione e che la relativa ratio debba essere rinvenuta non tanto e non solo nell’attribuire un’entrata ai Comuni, quanto piuttosto nell’assicurare l’esecuzione delle opere o in via diretta (a scomputo del contributo dovuto a titolo di permesso di costruire), ovvero mediante la corresponsione del relativo costo. Evidentemente, la mera facoltà per il Comune di ricevere opere a scomputo, non può porsi in contrasto con il preminente interesse pubblico a che l’Amministrazione comunale usufruisca delle opere di urbanizzazione, in ragione della loro diversa funzione: di rendere effettivamente edificabile l’area su cui sorgerà l’intervento edilizio, dotandola dei manufatti e dei servizi indispensabili per l’agibilità e la fruibilità del fabbricato secondo la destinazione d’uso, quanto a quelle di urbanizzazione primaria; di arricchire la comunità urbanizzata nel suo complesso di strutture e servizi a fini generali (asili, parchi, biblioteche, impianti sportivi, etc.) quanto a quelle di urbanizzazione secondaria. (cfr. determinazione AVCP n. 46/2012).
In sostanza, deve ritenersi che solo allorché risultino comunque salvaguardate le diverse esigenze di ordinato sviluppo del territorio, conseguenti agli interventi di trasformazione urbanistica, cui sono distintamente finalizzate le opere di urbanizzazione della prima e della seconda categoria, sarà possibile prevedere, in via residuale, ipotesi di compensazione a carico del privato proprietario/soggetto attuatore.
le norme citate e le considerazioni svolte richiedono evidentemente una applicazione ragionata in base alle specifiche condizioni contrattuali e operative derivate dalle convenzioni, dallo stato di attuazione delle stesse e dalla considerazione per cui i diversi termini inerenti le obbligazioni convenzionali risultano comunque frutto di un accordo tra il soggetto attuatore proponente e l’ente locale;
Ritenuto opportuno, per quando illustrato e considerato, approvare un proprio indirizzo operativo, che integra il dispositivo della citata deliberazione G.M. n. 12/2016,  finalizzato a orientare l’attività dei servizi -nel rispetto del quadro normativo illustrato- nei procedimenti di negoziazione e di ri-negoziazione  delle convenzioni urbanistiche relativamente alla dotazione delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria, della incidenza sul programma costruttivo e alla tempistica di realizzazione delle medesime opere di urbanizzazione;
Atteso che
a seguito dell’entrata in vigore dell’art. 5 comma 13 lettera b) della L. 12/7/2011 n. 106 di conversione del D.L. 13/5/2011 n. 70, c.d. Decreto Sviluppo, i piani attuativi, come denominati dalla legislazione regionale, sono approvati dalla Giunta Comunale e, pertanto, anche il formale provvedimento di proroga risulta di competenza della Giunta Comunale, articolato sulla base del presente atto di indirizzo; 
quale strumento/procedura di valutazione dell’incidenza delle opere di urbanizzazione sul programma costruttivo è adottata la procedura approvata dalla Giunta municipale con atto G.M. n. 12 del 19 gennaio 2016 ad oggetto INTERVENTI DI TRASFORMAZIONE URBANA. PROCEDURE PER LA VALUTAZIONE DELLA SOSTENIBILITÀ E AVVIO DELLE FASI DI SPERIMENTAZIONE E CONDIVISIONE, con la quale si introducono per la prima volta modalità e criteri di valutazione e di verifica atti a certificare in termini oggettivi la sostenibilità finanziaria e l’equilibrio economico degli interventi che si configurano di fatto, come azioni di projet financing attivate dal soggetto privato; 
derivando dalla procedura di projet financing modalità, percorsi logici e livelli di interazione, risulta opportuno definire il procedimento di negoziazione e ri-negoziazione (in breve linee-guida) come segue:
1)	La proposta deve contenere un progetto di fattibilità che definisca le caratteristiche qualitative e funzionali delle opere e dei lavori con riferimento al quadro delle esigenze da soddisfare e delle specifiche prestazioni da fornire, derivate dalla convenzione in essere per i casi di proposte di variazione; deve contenere uno studio con la descrizione del progetto integralmente inteso, sia come componente costruttiva ad iniziativa privata, sia come componente delle attrezzature e infrastrutture pubbliche o di uso pubblico, nonché e i dati necessari per individuare e valutare i principali effetti che il progetto può avere sulle componenti ambientali e sociali; deve contenere il piano economico-finanziario relativo all’assetto di progetto redatto secondo il modello approvato con la Deliberazione G.M. n. 12/2016, con la precisazione che il costo di acquisto delle aree sia introdotto come percentuale del valore globale dei ricavi, asseverato da un professionista abilitato o da una società di revisione ai sensi dell'articolo 1 della legge 23 novembre 1939, n. 1966; deve contenere infine una bozza di convenzione modificativa/integrativa di quella in essere ovvero ex novo. Tali documenti integrano la documentazione già prevista dalla L.R. 34/1992 all’art. 30/34.
2)	L'amministrazione:
a)	prende in esame la richiesta pervenuta e, fatte salve le verifiche relative alla conformità con il PRG, redige una relazione di compatibilità funzionale, economica e finanziaria attestando l’ammissibilità della proposta secondo i seguenti criteri:1. le presenti linea guida si applicano alle convenzioni in essere per le quali non siano intervenuti procedimenti di escussione;2. la negoziazione/rinegoziazione quali-quantitativa e/o cronologica delle opere di urbanizzazione primaria, può riguardare le sole opere cosiddette extra comparto ovvero opere primarie non funzionali agli interventi programmati ma finalizzate alla riqualificazione e al miglioramento delle dotazioni infrastrutturali appartenenti al settore urbano considerato;3. la negoziazione/ri-negoziazione quali-quantitativa e/o cronologica delle opere di urbanizzazione secondaria, può riguardare le sole opere extra comparto;4. nel procedimento di negoziazione/rinegoziazione quali-quantitativa e/o cronologica delle opere ammesse dai punti 2) e 3) sono posti, quale obiettivo prestazionale delle opere di urbanizzazione, i seguenti criteri:-la dotazione di opere primarie deve soddisfare il nuovo insediamento sviluppando le reti (stradale, sottoservizi, ecc…) garantendo continuità prestazionale ottimale;-la dotazione di urbanizzazioni secondarie, quando non derivata da piani o documenti di indirizzo relativi ai servizi, deve soddisfare l’esigenza diffusa di riqualificazione degli ambiti di riferimento;5. Per quanto ai punti precedenti si aprirà una fase negoziale, in relazione ai tempi e/o alle caratteristiche quali-quantitative delle opere originariamente convenzionate/ da convenzionare;
b)	La Giunta comunale valuta la fattibilità della proposta. A tal fine l'amministrazione può invitare il proponente ad apportare al progetto di fattibilità le modifiche necessarie per la sua approvazione. Se il proponente non apporta le modifiche richieste, la proposta non può essere valutata positivamente. Il progetto di fattibilità eventualmente modificato, è inserito negli strumenti di programmazione approvati dall'amministrazione sulla base della normativa vigente ed è posto in approvazione con le modalità previste per l'approvazione dei progetti di opere pubbliche in ambito convenzionato; il proponente è tenuto ad apportare le eventuali ulteriori modifiche chieste in sede di approvazione del progetto; 
c)	l’Amministrazione pone in approvazione il progetto definitivo. In tale fase è onere del promotore procedere alle modifiche progettuali necessarie ai fini dell'approvazione del progetto, nonché a tutti gli adempimenti di legge anche ai fini della valutazione di impatto ambientale, senza che ciò comporti alcun compenso aggiuntivo, né incremento delle spese sostenute per la predisposizione delle spese indicate nel piano finanziario, comprese le modifiche relative alla fase delle osservazioni e controdeduzioni;
d)	La stipula della convenzione integrativa/ex novo può avvenire solamente a seguito della conclusione, con esito positivo, della procedura di approvazione del progetto definitivo e della accettazione delle modifiche progettuali da parte del promotore. 
e)	Il progetto definitivo è corredato dalla garanzia di cui all’art. 93 del Codice dei contratti pubblici. La mancata presentazione di tale cauzione costituisce grave inadempimento contrattuale.

Richiamata la normativa vigente in materia:
la L. 1150/1942;
la L. 12/7/2011 n. 106 di conversione del D.L. 13/5/2011 n. 70;
la L.R. 5 agosto 1992, n. 34;
la L.R. 23 novembre 2011, n. 22 Norme in materia di riqualificazione urbana sostenibile e assetto idrogeologico e modifiche alle Leggi regionali 5 agosto 1992, n. 34 Norme in materia urbanistica, paesaggistica e di assetto del territo- rio e 8 ottobre 2009, n. 22 Interventi della regione per il riavvio delle attività edilizie al fine di fronteggiare la crisi economica, difendere l’occupazione, migliorare la sicurezza degli edifici e promuovere tecniche di edilizia sostenibile;
la legge 9 agosto 2013, n.98 Conversione, con modificazioni, del decreto legge 21 giugno 2013, n.69;
Adempiuto a quanto prescritto dall'art. 49 comma 1 del D.Lgs. n.267 del 18 agosto 2000; 
- Preso atto del seguente parere favorevole reso ai sensi dell’art. 49 del D. Lgs. 18/8/2000 n° 267 sull'Ordinamento degli Enti Locali:
- dal Dirigente responsabile dell’Area Tecnica Territorio e Ambiente;
- Con votazione palese ed unanime;




DELIBERA
1)	Esprimere, per le ragioni di cui in premessa ed qui integralmente richiamate, il proprio indirizzo operativo in forma di linee guida così come illustrate in premessa, relativamente ai procedimenti di negoziazione/ri-negoziazione delle convenzioni urbanistiche e specificatamente in ordine alla incidenza delle opere di urbanizzazione sul prodotto edilizio e ai termini di consegna delle opere di urbanizzazione programmate, ciò al fine di favorire l’armonizzazione tra i programmi costruttivi e la congiuntura economica nazionale, secondo quanto illustrato in premessa;
2)	Confermare le sanzioni previste nelle convenzioni urbanistiche attuative dei piani a fronte di inadempienze da parte dei soggetti attuatori nei termini originari, se non prorogati, o nei nuovi termini approvati; 
3)	Stabilire che per richieste di proroga dei termini di consegna delle opere ultimate e funzionanti, previste dalle convenzioni urbanistiche, per motivazioni non riconducibili alla gestione del contratto originario (convenzione/appalto), la competenza è della Giunta Comunale, previa fase istruttoria durante la quale verrà valutato di volta in volta, tenendo conto dello stato di attuazione delle opere di urbanizzazione ed edilizie previste dal singolo piano attuativo. Il periodo di proroga verrà esteso alla validità delle fideiussioni prestate a garanzia della corretta esecuzione delle opere medesime e degli impegni presi nei confronti dell’Amministrazione;
4)	Incaricare gli uffici competenti di provvedere ad invitare a tutti i soggetti attuatori di ambiti di trasformazione, che hanno sottoscritto le convenzioni urbanistiche prossime alla scadenza, che possono usufruire di tale opportunità;
5)	Esprimere, per le ragioni di cui in premessa ed qui integralmente richiamate, quale indirizzo operativo relativo ai procedimenti di formazione delle convenzioni urbanistiche ex novo, successive alla adozione del presente atto, i medesimi criteri illustrati dalla linea guida, ciò al fine di favorire l’armonizzazione tra i programmi costruttivi e la congiuntura economica nazionale;
6)	Dichiarare il presente atto immediatamente eseguibile ai sensi dell'art.134, del D.Lgs 18/08/2000 n. 267, mediante separata ed unanime votazione palese.



Letto, confermato e sottoscritto
	Il  Sindaco	Il  Vice Segretario Comunale
	F/to Mangialardi Maurizio	F/to  Mirti Paolo

Per copia conforme ad uso amministrativo.
Lì,


La presente deliberazione è stata pubblicata all’Albo Pretorio dal 05 dicembre 2016 al 20 dicembre 2016 ai sensi dell’art. 124, 1° comma, del D.Lgs. 18/8/2000, n° 267.
Lì, 21 dicembre 2016	Il       Segretario Comunale
	F/to 
La presente deliberazione, non soggetta a controllo, è divenuta esecutiva, ai sensi dell’art. 134 del D.Lgs. 18/8/2000, n° 267, in data 16 dicembre 2016, essendo stata pubblicata il 05 dicembre 2016
Lì, 19 dicembre 2016	Il       Segretario Comunale
	F/to 
Spazio riservato all’eventuale controllo preventivo di legittimità, richiesto ai sensi dell’art. 127 del D.Lgs. 18/8/2000 n° 267:



 

Per copia conforme ad uso amministrativo.
Lì,